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董藩解读楼市新政四大进步与两点遗憾

2019-03-13 18:35:54

董藩解读楼市新政:四大进步与两点遗憾

多赢财富讯:中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议的一个重要议题是化解房地产库存。会议提出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

会议还提出,要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

此前政治局召开经济形势分析和2016年经济工作部署会议时,我曾说过还有两个重要会议。其中一个是政治局领导与各民主党派和工商联主要领导的共事协商会议(党外人士座谈会),另一个就是中央经济工作会议。由于共事协商会议未高调宣传,我未注意到,实际上它在政治局的经济形势分析和2016年经济工作部署会议之前就召开了。我为什么高度关注这次共事协商会议呢?因为民革中央主席、全国人大副委员长万鄂湘在这次会议上向政治局率先做一个现场发言,题目是《加快房地产市场去库存,助力经济增长》。作为房地产专家和民革中央委员,我帮助民革中央准备了这篇建议稿的初稿,并在机关工作人员的帮助和领导的认可下,把它转化成了组织的智慧。我希望其中一些建议能在后面的政策中体现出来,推动楼市交易的尽快好转。

传说这次经济工作会议的会场气氛比较严肃,因为与会者都感觉到了经济衰退带来的巨大压力。所以,这次会议至少从去库存这一工作安排看,力度确实有了,进步不小。但是在我的眼里,仍然有遗憾的。对广大三、四线城市来说,有了这些措施,去库存也将是艰难的工作。也顺便提醒我的广大学员、粉丝:牢记课堂专业知识,冷静应对市场变化

董藩解读楼市新政四大进步与两点遗憾

,把握好反向操作节奏,进一步优化资产配置。

这次会议最大的进步在于提出了鼓励买房,发展租赁市场的行业管理思路。这是一个大的、彻底的转变,因为过去一直把多买房看做投资、投机活动,严厉打压,至少是不支持的。不限制富人买房,借此拉动经济增长,也形成巨大的租赁市场,为年轻人和低收入人群承租活动创造条件,也减轻政府保障压力,这是我的一贯主张。在民革中央的建议稿中,我们认为,要激发需求,必须清除中高收入阶层进入市场的障碍。对二、三套商品房的信贷约束和打压政策严重约束了他们入市,而首套置业者购买力通常很弱。中高端收入家庭不入市,首套置业者往往也没有信心。我们特意提醒政治局不必担心高端家庭购买更多房产,他们的房产大多都出租,可以大大缓解政府住房保障的压力。而且明确告知这就是全世界主流国家都不限制商品房购买数量的原因。我很高兴看到这次会议提出要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。不管中央听了谁的建议,这些全新的说法意味着房地产调控政策和发展思路的大转变,这与我当年的主张完全相符,所以我很欣慰。当然,思路对了,还要观察后面是否出台具体的政策措施,以及其科学性。

这次会议的第二个进步在于提出了要取消过时的限制性措施。这也是一个了不起的变化。大家知道,这两、三年,我总是批评中央政府想救房地产市场,态度上却又羞羞答答、扭扭捏捏、犹犹豫豫、遮遮掩掩的做法。拿着纸杯舀水冲厕所,结果延误了时机,导致经济形势不断恶化,而且浪费了子弹,增加了后面救市的难度。之所以这样,就在于没有充分认识到或者不认可此前一些政策的错误或者缺陷。我们在建议稿中,特别强调取消一些严厉限制市场交易恢复的措施,重点是限购限贷政策。我们认为,此前的系列救市政策之所以没有取得理想效果,主要与几个一线城市的市场导向作用有关。在全国市场如此疲软的情况下,如果这几个一线城市交易量不明显甚至强烈恢复,就不可能带动二线城市、进而逐级带动三、四线城市的市场恢复。同时,我们认为,目前一线城市想借限购限贷政策控制人口规模,这种思路完全不对,也根本不可能控制住人口增长。反而是放开房价,通过居住成本的上升,可能渐渐抑制了人口的过度聚集。不允许买第二套、第三套及以上的规定,第二套贷款比例减少、利率上浮及第三套不贷款的规定,不管实施范围大小,从目前的市场管理和调控目的看,都是过时的限制性措施。我希望自己的理解与中央会议文件的这个表述在含义上是吻合的;我更希望看到自己冒着风险、批评了五年的限购限贷政策彻底退出,至少再做大的、放松性调整。

这次会议的第三个进步在于提出了住房制度的新方向:建立购租并举的住房制度,并把公租房扩大到非户籍人口。十年来,在演讲和培训课堂上,我反复讲,一个完善的市场一定包括两部分:一部分是买卖市场,一部分是租赁市场。在买卖市场是,中高收入人群自己买房子自己住,不需要政府救济和帮助。而在租赁市场上一定是这样一边连着高收入人群,一边连着低收入人群;一边连着本地人,一边连着外地人;一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭,另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群,他们买不起房子,租住这些富有者、当地人的房子,于是就产生一个巨大的租赁市场。在这种条件下,城市化进程可以继续推进,人口流动可以有序进行,整个社会劳动力、人才的流动,还有由此带动的资本及其他生产要素的流动,都才是最有效的。建立购租并举的住房制度,这是修正了的新的说法,与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路,在表述上至少是明显不同了。这是对的美国至今有38%的家庭没有自己的住房,要租住私人住宅或者廉租房,西欧、中欧住房自有化率更低,大部分国家处于40%-60%的状态,而北欧的住房自有化率则进一步下降至20%-30%,这才是规律的体现

这次会议的第四个进步在于终于关注到了对农民的商品住房政策。我在上次个人公众号藩丝财智厅和我的长微博里讲述过这个问题,这里简单重复一下我不反对这条思路,因为多年来,购房按揭、税收优惠、财政补贴、公积金贷款等政策都与农民无关,确实很不公平。农民阶层在整个社会发展过程中不断边缘化。但是我想说的是,中央政府采纳这一思路,本质上想的并不是促进社会公平,而是基于房地产市场可能产生的巨大风险而采取的短期救市措施。如果从这一直接目的考虑,我认为该思路意义不大:原因有四:首先,农民群体缺乏财富积累,购买力比较弱,收入不稳定。农民拿不出来多少钱做首付;其次,大部分农民厌恶负债,对信贷充满恐惧。大部分农民长期在小农经济环境中生存,虽然民间也有借贷关系,但基本上临时应急性的互助;再次,农民信用等级也比较差,银行对其放贷会很谨慎。这里我想说的不是指农民的人品差,而是说一种公允守诺程度的评估,是从一个人的资产、收入、经济活动风险等方面进行的;最后,农民工的流动性大,银行在后续管理方面,也会有很多麻烦。农民工在城里属于临时工状态,工作、地域和行业的三重不稳定对信贷管理很不利。只有一套房,不能还款时也不好强行拍卖,这是银行面临的巨大挑战。基于以上四个原因,预计此政策在促进社会公平方面意义很大,但在去库存方面,效果不太明显。

当然,在看到这四大进步的同时,我也感觉到两个遗憾:一是要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格我在博士生、硕士生课堂上,或者针对粉丝的培训课堂上,曾反复讲房价能涨、能稳,但不能跌,因为房地产市场存在与普通商品市场不同的规律,而中央的这个提法正是未认识到这一规律,不但不能提升交易量,还有可能加剧市场的观望情绪,本来想入市的也可能因为这句话而等着,暂时不买了;二是促进房地产业兼并重组,提高产业集中度房地产市场是典型的垄断竞争市场,不应该是寡头市场。中国的开发商已经是世界最大规模的开发商,但生产的产品照样有问题。集中度提高意味着垄断性加强,定价权上升,对改善质量、提升购买者话语权和消费者剩余不利。美国至今有十来万家开发商,大部分为中小型开发商。香港也有很多小开发商。他们的存在对买房者是有利的,所以,不必特意去推动开发商的并购、重组,市场自发行为除外。考虑到妄议之嫌,对这两点遗憾,我不长篇大论了。另外,在我们民革中央的建议稿中,我还提出了很多具体政策,我相信有一些会在后面出台的政策中体现出来,这里我也不赘述了。

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